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2018年将是大中型房企最艰难的一年?
2017-12-06
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    临近2017年末,国内的大型房企的销售部门都在冲剌千亿甚至5千亿的销售目标,谁也都愿在此刻松驰下来。本来今年受房地产调控的影响,房企的销售额应出现下滑。但是今年上半年大量消费贷资金变相流入房地产市场,促使房企在今年1至9月份的销售额总体来说形势还不错。

    据中原地产最新数据显示,今年前10个月,50强房企拿地金额已经超过2万亿元。同时,今年房企的销售额将创下历史新高。显然,今年房企业绩还能保持不错,主因是之前政策还未完全发酵,房企又通过快速扩张,增加杠杆率。

    而进入2018年,房企的日子恐怕不会像今年那样好过了。正如万科的郁亮所说,万科作为有5000亿收成的“农民”风险也很大。一旦调控和银根收紧,收成又跟不上,销售减缓,前期巨量的债又还不上,就会面临破产风险。况且中国房地产就是政策市,谁也无法精准预测。所以,这个农民会越来越不好当。

    实际上,今年房地产销量有了新的突破,几乎是透支了未来很长一段时间业绩,2018年多数大中型房企业绩下滑恐怕难以避免,弄不好整个房地产行业也会在2018年进行大洗牌。预计明年国内房企将面临着三大风险。

    首先,现如今大中型房企都在狠抓业绩,特别是年末还要搞业绩冲剌。因为如果业绩上不去,就会导致大量的房源滞销,而当资金无法及时收回,就会给房企带来灭顶之灾。正如一位房地产企业的高管坦言,若不加快项目销售速度,每天醒来上亿元,甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。

    2016年10月房地产进行了新一轮调控政策,首先针对的是一线城市的高房价,所以大量游资在今年上半年都跑到了二三线城市去炒房了,显然房地产调控需要有一个发酵过程。而国内房企恰是利用了这个契机,在二三线城市大肆推出新盘促销。随后到了今年10月各热点城市纷纷出来限售令。如此一来,今年第四季度房地产销售才开始真正步入寒冬。

    展望2018年,国内房企的日子并不会好过,住宅地产面临持续调控发酵的影响,在限售、限价、限购等多种调控政策,再加上房地产长效机制的逐步建立,房地产出现“量价双跌”趋势已在所难免。

    所以,房企未来不能眼里只盯着住宅地产开发,还要发展商业地产。同时,还可参与政府的棚户简屋的改造工程中来。并且与当地政府一起开发房地产租赁业务。只有对房地产业务的不断转型升级,才是稳定业绩的最佳途径。

    再者,房企将直面债务集中到期的风险。众多房企在2016年发债,那时发债成本低,债务平均2年多就到期了,这也就意味着2018年、2019年还债进入高峰期。债务集中到来,还本付息的压力将会拖跨房企的现金流。

    但更可怕的是,国内房企的负债率也在不断上升。2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%。

    截至2017年9月底,标竿房企业像绿地控股资产负债率为88.85%,万科A资产负债率为83.53%,均超过了行业60%警戒线。事实上,由于房地产市场的过于火爆,大中型房企这几年债务率不断上升的也不奇怪,因为这几年房企都在肆意扩张业务,除了并购重组之外,各地地王频出,债务率不上升才是怪事。

    展望2018年,房地产企业要面对一边是债务的集中到期压力,另一边则是降低高负债率的问题,因为明年的房地产市场肯定不利于房企高速扩张,同时又需要房企保留足够的现金流,这就意味着房企不能像今年那样激进,只能采取保守态势。从整体情况看,2018年将是国内大型房企最为艰难的一年。

    最后,融资难度更大,成本会持续上升。面对国内融资渠道的收窄,国内发行公司债门槛提高,这些年房企也并“不差钱”,这既有房产销售的预收款,也可以到海外低息的债券市场发债。

    不过,一旦房企销售不畅,海外低息债券融资成本上升,房企难以通过融资渠道获得更廉价的资金,那么大中型房企在资金链就会出现问题。明年地王也会大幅下降。应该说,房企在境内外融资难度的高低,主要受到调控政策的影响。

    那么,房企不能向国内银行借贷吗?前些日子对于房企借贷比较慷慨的银行,现在已经把自身的金融风险与房地产捆绑在一起了。明年房企通过银行借款的难度在上升。一方面银行的融资成本上升,贷款成本也会跟着上升。另一方面,银行也觉察到了房地产业的风险性,出于安全考虑,也不敢再把资金投向房地产。

    在经历了2017年大肆扩张,房企业绩创下历史新高后,2018年国内大型房企将会大幅滑坡,这主要是房地产政策持续发酵会影响到房企的业绩,再加上房企明年债务集中到期,未来房企“降杠杆,保业绩”将会是主流,可能还会有一大批房企倒在了2018年寒流之中。所以2018才是房企真正的生死挑战之年。

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  • 确实是,垂死挣扎是最难受的了。死过去是没有什么感觉了。
    2017/12/7 3:14:29
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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